Besiktningsprotokollet - varför är det viktigt?

Vad är besiktningsprotokoll

Syftet med ett besiktningsprotokoll är att dokumentera fastighetens fysiska skick vid ett specifikt tillfälle. Oftast beställs detta av säljaren inför en försäljning (en så kallad förbesiktning) via en oberoende besiktningsman.

Som köpare är det viktigt att förstå begreppet undersökningsplikt. Den är lagstadgad och innebär att du inte kan få ersättning för fel som kunde ha upptäckts vid en noggrann undersökning. Protokollet fungerar som ett stöd för att uppfylla denna plikt, men det fritar dig inte från ansvar att själv sätta dig in i husets skick.

Hur går en besiktning till

Vid en besiktning görs en okulär (visuell) kontroll av alla tillgängliga utrymmen, fasader, tak och grunder. Besiktningsmannen letar efter synliga tecken på brister, fukt eller skador.

Allt som noteras dokumenteras systematiskt i protokollet, ofta med tillhörande riskanalyser där besiktningsmannen motiverar varför en viss konstruktion kan innebära en risk, även om inga synliga fel finns just nu.

Vad ska man titta efter i protokollet

Det är viktigt att skilja på normalt underhåll och tecken på allvarliga brister. Fokusera särskilt på delar som kan leda till stora skador eller kostsamma renoveringar:

• Grund och dränering: Finns det fuktindikationer eller uttjänad dränering?
• Vatten och avlopp: Särskilt vid enskilt avlopp (t.ex. trekammarbrunn) är det viktigt att kontrollera att anläggningen uppfyller rådande miljökrav.
• Tak och vind: Tecken på läckage eller dålig ventilation.

Var också noga med att läsa avsnittet om vad besiktningsmannen inte har kunnat titta på. Om ett utrymme varit blockerat eller otillgängligt räknas det inte som undersökt.

Vad gör man om protokollet saknas?

Om ett protokoll saknas kan det bero på att säljaren valt att inte bekosta en besiktning, vilket är vanligt vid billigare eller enklare objekt där en kostnad på 10-15 000 kr inte anses motiverad. Det kan dock också bero på att man vill undvika att dokumentera kända brister.

Om protokoll saknas bör du fråga säljare och mäklare om orsaken. Som köpare har du alltid rätt att anlita en egen besiktningsman. Ett vanligt tillvägagångssätt är att villkora köpet i kontraktet, så att du får möjlighet att genomföra en besiktning innan affären blir bindande.

Räcker det att läsa protokollet?

Nej, ett protokoll är en bra grund men ersätter inte din egen undersökningsplikt. Skyddet för dolda fel omfattar endast fel som inte gått att upptäcka vid en noggrann besiktning.

Du bör därför gå igenom protokollet noggrant, ställa frågor till besiktningsmannen och vid behov anlita fackmän för att undersöka specifika områden som el, vvs eller skorsten, vilket ofta faller utanför en standardbesiktning.